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事業用定期借地権契約

事業用定期借地権契約

ここでは事業用定期借地権契約について

詳しく説明いたします。

 

  事業用定期借地権とは、存続期間が30年以上50年未満。①契約の

更新がないこと。②建物の築造による存続期間の延長がないこと。

  ③借地権の存続期間満了時に建物買取請求しないことを特約として

  定める契約(借地借家法23条1項)です。

  ポイント① 契約の目的

        事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を

        30年以上50年未満とする事業用定期借地権の設定を目的と

        することを規定します。(借地借家法23条1項)

   ポイント② 使用目的

        事業用定期借地権については、専ら事業の用に供する建物の

        所有を目的とすることが要求されているので、使用目的の

        設定が必要です。(借地借家法23条1項)

  ポイント③ 期間

        専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間を

        30年以上50年未満として借地権を設定した場合は、

        ⅰ契約の更新がないこと ⅱ建物の築造による存続期間の

        延長がないことⅲ借地権の存続期間満了時に建物買取請求を

        しないことを定めることができます。

        上記の特約をした場合、更新関係(借地借家法5条、6条)

        建物滅失後の再築による延長の規定(借地借家法7条)、

        期間満了時の建物買取請求権の規定(借地借家法13条)の

        適用は排除できます。

  ポイント④ 賃料

        権利金の支払い、賃料の支払いについて規定すべきでしょう。

  ポイント⑤ 転貸

        民法612条1項は、賃借権の譲渡・目的物の転貸は賃貸人の

        承諾が必要と規定しているので、契約書にもその旨を記載すべき

        でしょう。

  ポイント⑥ 契約の失効

        当事者双方の責めに帰すことができない事由により土地を

        利用することができなくなった場合、賃貸人の貸す債務は

        履行不能により消滅。賃貸人は賃料を受ける権利を失います。

        (民法536条1項)

        したがって、これらを確認する規定をおくべきでしょう。

  ポイント⑦ 建物の滅失による解約

        事業用定期借地権の場合は、賃借人からの途中解約の

        申し入れは、法律上当然には認められず、建物を再築しても

        存続期間は延長されません。そこで、賃借人は賃貸人が合意

        解約に応じない限り、契約の残存期間に見合った建築を

        再築するか、建物がないまま賃料だけを支払い続けなければ

        なりません。

        そのような事態を避けるために、一定の場合には賃借人から

        解約できるとすべきでしょう。

  ポイント⑧ 契約の終了

        判例では賃借人に債務不履行があっても、賃貸人と賃借人の

        信頼関係が破壊されない限りは解除は認められないとしています。

        その旨を契約書に盛り込むべきでしょう。

  ポイント⑨ 契約終了後の措置

        契約終了時に賃借人が土地の原状回復義務を負うこと。

        契約終了後の賃借人による不法占有の損害金を定めるべき

        でしょう。

  ポイント⑩ 登記

        借地権の登記をする場合は事業用定期借地権は登記事項と

        されています。後のトラブルを避けるため、登記を

        義務づけるべきでしょう。

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